Edilizia, in calo le aziende. Aumentano ville e villini, crollano le case popolari

Alla luce della riconosciuta capacità del settore di influenzare con il suo andamento quello di un intero contesto economico il Centro Studi e Ricerche della Camera di Commercio ha voluto dedicare al Sistema Edilizia un focus specifico. Il rapporto risponde alla logica di offrire uno strumento di conoscenza delle dinamiche in atto nel contesto economico locale quale base informativa utile anche a coloro che sono impegnati nell’effettuare scelte di carattere strategico per lo sviluppo economico e sociale del territorio.
Senza alcuna pretesa di esaurire l’argomento si è voluto incentrare il lavoro su alcuni aspetti specifici e circoscritti: struttura e dinamica di due importanti filiere del Sistema Edilizia (costruzioni ed intermediazione immobiliare); struttura e dinamica del patrimonio immobiliare catastale; andamento del mercato immobiliare.

In estrema sintesi ciò che emerge dal rapporto sul Sistema Edilizia è l’immagine di un settore che è giunto al 2017 fortemente provato dopo un lungo periodo di profonda recessione su cui non poco ha inciso negli anni una più aggressiva politica fiscale nei confronti del bene mattone. Anche in provincia di Livorno il tessuto imprenditoriale appare pesantemente ridimensionato; negli ultimi 6 anni le imprese dell’intero settore Costruzioni sono diminuite del 12,7% attestandosi, a fine 2016, a 4.901 localizzazioni (sedi e unità locali). Tale trend negativo risulta lievemente superiore a quello registrato in Toscana (-11,1%) ma di valore più che doppio rispetto a quanto verificatosi sul territorio nazionale (-6,1%). Nello stesso periodo 2010-2016 risulta decisamente marcato anche il calo delle imprese del settore di Intermediazione Immobiliare (-12,1%) con valori negativi sensibilmente superiori a quelli della Toscana (-6%) e dell’Italia (-1%).

In questo contesto il fiorire di nuove attività connesse all’ingegneria civile e la maggior tenuta del comparto dei lavori specializzati sono da interpretare come segnali di una certa dinamicità del settore. Lo spunto è stato fornito a livello governativo con l’introduzione degli incentivi alle ristrutturazioni edilizie (detrazioni d’imposta) per la riqualificazione energetica degli immobili. Tali interventi hanno costituito in qualche modo l’ancora di salvezza dell’edilizia per il settore.

Dal 2010 al 2016 il comparto che ha sofferto maggiormente è risultato infatti quello delle costruzioni di edifici in senso stretto dove la riduzione del numero di imprese è stata maggiore (-12,7%). Al contempo si è manifestata una crescita delle imprese di ingegneria civile (+4,5%) ed una riduzione delle imprese legate ai lavori specializzati (-6,1%). Queste hanno potuto agire su un patrimonio immobiliare già esistenze di un certo rilievo ed in particolare su di una parte di esso necessitante di opportune opere di “rimessa a nuovo”, determinando un certo miglioramento qualitativo del patrimonio immobiliare livornese.

Dal punto di vista dell’edilizia prettamente residenziale (ad uso abitativo) in dieci anni, tra il 2006 ed il 2016, si registra 1 infatti una crescita numerica degli immobili ad uso civile ed rconomico (rispettivamente +12,9% e +10,7%) oltreché delle tipologie abitative accatastate come ville (+26,2%) o villini (+27%). Al contempo si è verificata una significativa contrazione delle unità immobiliari di più modesto livello (-9,1% popolare e -43,6% ultrapopolare) ma anche delle abitazioni di tipo signorile (-11,3%) probabilmente “trasformate” in ville o villini.

Il processo di ristrutturazione è stato favorito in parte, come già accennato, dagli incentivi statali ed in parte dalla progressiva contrazione delle quotazioni di compravendita.

Gli indicatori del mercato immobiliare (indici NTN 2 e IMI3) segnalano infatti una crescita continua dei volumi di compravendite di abitazioni dal 2013, sostenuti e accompagnati dalla riduzione delle quotazioni al mq. Nel confronto 2016/2015 l’indice NTN e l’indice IMI registrano, rispettivamente un aumento del 24,35% e dello 0,38%.

Molto spesso ad una compravendita immobiliare segue un processo di ristrutturazione, più o meno generale, dell’immobile compravenduto con connessa attivazione delle imprese del territorio legate ai lavori da realizzare. Appare invece meno dinamico il mercato immobiliare non residenziale. Mentre per l’economia italiana nel suo complesso si va consolidando la ripresa, questa tarda a manifestarsi compiutamente per il settore delle costruzioni che continua a reggersi “sulle sole gambe delle attività di ristrutturazione”.

In attesa che anche per l’edilizia si concretizzi pienamente l’inversione del ciclo negativo assume sempre maggior rilevanza non solo il rinnovo delle detrazioni d’imposta per le opere di ristrutturazioni ma anche una ripresa dell’attenzione dell’imprenditoria giovanile verso il settore. Nel periodo 2011-2016 le imprese edili giovanili sono diminuite di oltre il 38% facendo diminuire considerevolmente la presenza/incidenza delle stesse nell’Edilizia.

Il processo di selezione naturale che, causa la crisi economica, ha interessato il sistema imprenditoriale ed in specifico il settore edile ha comportato, giocoforza, il consolidamento sul territorio delle imprese più robuste e ricche di esperienza: una base senz’altro solida da cui ripartire.

Tale ripartenza, ha sottolineato il presidente dell’ente camerale Riccardo Breda, potrebbe beneficiare anche della ripresa generale in atto che comporterà più disponibilità economiche ai residenti ed agli imprenditori; risorse che se reinvestite in rinnovati contesti ed opportunità (quali per esempio i progetti di rigenerazione urbana) consentirebbero un rilancio del comparto immobiliare alimentando positive ricadute sul territorio per le imprese e l’ occupazione, nonché per il sistema socio economico livornese in generale.

Per il rapporto completo e la sua sintesi si rinvia al testo pubblicato sul sito www.lg.camcom.gov.it