Mercato Immobiliare, nel residenziale tornano a crescere i valori

“Il mercato immobiliare residenziale di Livorno, dopo aver registrato un’inevitabile battuta d’arresto in corrispondenza dell’insorgere della pandemia nel 2020, ha ripreso a crescere”. E’ quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi, analisi inviata il 23 marzo in un comunicato da Nomisma.

Il mercato residenziale

Il mercato immobiliare livornese nel 2021 registra un incremento di transazioni annue (quasi 2.400) sostenuto dalla propensione della domanda ad acquistare casa che, secondo gli operatori immobiliari intervistati, è tornata ai livelli del 2019. Analizzando gli altri indicatori del mercato immobiliare Nomisma rileva che i valori delle abitazioni livornesi sono tornati a crescere dopo la flessione dell’anno precedente. I prezzi medi delle abitazioni usate situate nelle zone centrali aumentano del +2,7% su base annua, a fronte di una lieve riduzione annua dei prezzi in periferia dello 0,5%, che continua a scontare la minore qualità delle abitazioni. Per le abitazioni di nuova costruzione, invece, le quotazioni medie aumentano in tutte le zone cittadine, sebbene con intensità diverse (+3,1% in centro e +0,4% in periferia). Rispetto ad un anno fa, diminuiscono i tempi medi di vendita, passati da 7 a 5 mesi per l’acquisto delle abitazioni nuove e da 6,5 a 5 mesi per quelle usate. Per effetto della dinamicità del mercato, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo delle abitazioni nuove e usate è tornato ai livelli pre-pandemia (diminuendo di 3 punti percentuali), attestandosi rispettivamente all’8% e al 12,5%, a conferma della minore fragilità del quadro congiunturale. Analogamente al segmento della compravendita, sul mercato della locazione si rileva un aumento medio dei canoni nell’ordine del +2,9% in centro e del +0,6% in periferia su base annua. Contestualmente, si rileva un’ulteriore flessione dei tempi medi per affittare un appartamento, che si attestano intorno al mese e mezzo, mentre i rendimenti potenziali lordi da locazione rimangono sostanzialmente invariati.

Il comparto non residenziale

Sebbene il mercato immobiliare non residenziale livornese continui a mostrare segnali di debolezza strutturale, rispetto a un anno fa si segnala un miglioramento. Questo è confermato sia dall’aumento delle compravendite del 16% rispetto al 2020, sia dall’andamento dei valori di mercato e dei tempi di assorbimento, dovuto plausibilmente ad un allentamento delle misure di contenimento della pandemia. Sul fronte dei prezzi, infatti, si assiste ad una lieve ripresa dei valori per il direzionale con variazioni medie annue pari a +0,4%, sostenute dagli immobili riconducibili al business district, mentre per il commerciale si rileva una riduzione dell’intensità della flessione annua che arriva al -1,2%. I tempi di assorbimento tendono a diminuire rispetto allo scorso anno, di circa 2 mesi per gli uffici e di 2 mesi e mezzo per i negozi, attestandosi rispettivamente a 9,5 mesi per gli uffici e a 8 mesi per i negozi. Anche il divario tra prezzo richiesto ed effettivo è diminuito rispetto alla precedente rilevazione, pur non tornando ai livelli del 2019, passando dal 20% al 18% per il comparto direzionale e dal 19% al 17% per quello commerciale. Anche il segmento degli affitti registra un lieve miglioramento rispetto alla battuta di arresto registrata lo scorso anno, con una stabilità dei canoni medi di locazione. Per effetto delle dinamiche dei prezzi e dei canoni, risultano in lieve crescita i tassi di rendimento lordi dei negozi che arrivano al 7,9%, mentre per gli uffici rimangono stabili al 6,4%. Diminuiscono, infine, i tempi medi di locazione, che passano da 7,5 a 5,5 mesi e da 6,5 a 5,5 mesi in corrispondenza, rispettivamente, degli immobili direzionali e commerciali.

Le previsioni sul mercato residenziale

Per il 2022, le previsioni degli operatori (formulate prima dell’inizio del conflitto in Ucraina) confermano il trend di ripresa del mercato livornese, avviatosi nei mesi precedenti, in termini di numero di compravendite, di contratti e canoni di locazione.